【オーナーチェンジ物件って本当にお得？】〜オーナーチェンジ物件購入で失敗しないための注意点〜

1. 購入後すぐに家賃収入が得られる
    オーナーチェンジ物件にはすでに入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入が発生します。通常の賃貸物件の場合、新たな入居者を募集し、空室期間が発生するリスクがありますが、オーナーチェンジ物件はこのリスクが低い点が魅力です。
2. 収益性の見通しが立てやすい
    既存の賃貸契約に基づいて収益の計算ができるため、将来的な収支の予測が立てやすいです。長期的に安定した収益が見込める場合、ローン返済計画を組みやすくなるため、特に初心者の投資家に適した選択肢とも言えます。
   
   

1. 賃料が相場と乖離している可能性
    オーナーチェンジ物件の中には、現在の賃料が周辺相場よりも低いケースがあります。購入後に賃料の値上げを検討したくても、入居者がいるため契約の変更が難しく、想定通りの収益が得られないリスクがあります。
2. 内見できないケースが多い
    入居者がいるため、購入前に物件の内見ができない場合があります。その結果、物件の劣化具合やメンテナンス状態が分からないまま購入することになり、入居者が退去した後に予想外の修繕費が発生する可能性があります。
3. 賃借人の属性や支払い能力の確認が難しい
    既存の入居者が長期間住んでいる場合、賃料の支払いが滞るリスクが少ないとはいえません。特に、年齢や収入状況などが不明な場合、将来的な賃料の未払いリスクを見込む必要があります。入居者の支払い能力や属性について、できる限り情報を得ることが重要です。
4. 解約リスクがある
    購入後に入居者が退去してしまうリスクも考慮する必要があります。物件購入直後に退去が発生すると、賃料収入が途絶え、空室対策や再度の募集にかかる費用が発生します。物件の立地や間取りなど、再募集時に需要が見込めるか確認が必要です。
   
   

1. 賃貸契約内容を確認する
    既存の賃貸契約の内容をしっかり確認しましょう。更新の条件や解約の特約、修繕義務の範囲など、オーナーとして負担しなければならない条件がある場合、収益計算に影響します。特に契約の有効期間や更新時期などを確認し、収支にどのような影響があるかを検討しましょう。
2. 物件の修繕履歴と劣化状況を把握する
    内見が難しい場合でも、建物の修繕履歴や、物件の築年数、設備の更新状況などはできる限り確認しましょう。修繕が必要となると大きな出費につながり、利回りに大きく影響します。
3. 入居者属性をできる限り確認する
    プライバシーの観点から詳細を把握することは難しいですが、管理会社や売主から入居者の属性や賃料支払い状況などについて、可能な範囲で情報を収集しましょう。入居者が高齢であったり、収入が不安定な職業の場合は将来的なリスクが高まる可能性があります。
4. 物件の立地と将来性を見極める
    オーナーチェンジ物件といえども、物件の立地は非常に重要です。周辺の再開発計画や新たな競合物件の建設予定があるか確認し、将来的な資産価値の変動を考慮しましょう。
5. 管理会社の信頼性を確認する
    オーナーチェンジ物件の多くは、管理会社が入居者との対応を担います。そのため、管理会社が信頼できるかどうかも重要な判断材料です。実績や評判を確認し、入居者対応が適切かどうか確認することで、賃貸運営の安定性を高められます。
   
   

監修者情報：梅本 征吾 （うめもと せいご） 株式会社リノバンク代表。1979年京都府生まれ。中央大学大学院 戦略経営研究科卒 リクルートにて営業、経営企画、新規事業のインキュベータ―を担当後、2020年より FANTAS technologyにて、 新規事業の責任者として空き家事業、クラウドファンディング事業等、複数の新規事業を管轄。 新規事業をスピンアウトする形で、空き家活用スタートアップRENOBANKを創業。